Immobilienpreise Heilbronn 2026
In Heilbronn (Stadtkreis Heilbronn, Baden-Württemberg) kostet eine Eigentumswohnung im Bestand typischerweise 3.750 €/m², ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche rund 796.000 €. Die durchschnittliche Bestandsmiete (alle laufenden Mietverträge, netto kalt) liegt bei 9,18 €/m² (Stand August 2026). Der Bodenrichtwert für Wohnbauland beträgt geschätzt rund 745 €/m².
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Wohnungspreise in Heilbronn
Der typische Kaufpreis für eine Eigentumswohnung liegt in Heilbronn bei 3.750 €/m². Je nach Lage innerhalb der Gemeinde reichen die Werte von etwa 3.510 € bis 4.210 € je m². Damit liegt Heilbronn etwa gleichauf mit dem Wert im Stadtkreis Heilbronn (3.750 €/m²). Im Vergleich zu Baden-Württemberg insgesamt (2.940 €/m²) liegt der Wert 28 % über dem Landesdurchschnitt.
Mieten in Heilbronn
Im Durchschnitt aller vermieteten Wohnungen zahlten Mieter in Heilbronn zum Zensus-Stichtag 15.05.2022 8,38 €/m² netto kalt. Fortgeschrieben mit dem Mietindex des Statistischen Bundesamtes (Nettokaltmiete) entspricht das für August 2026 rund 9,18 €/m². Das ist etwa gleichauf mit dem Kreiswert von 9,18 €/m². Neuvermietungen liegen meist deutlich höher – bundesweit 2025 im Schnitt rund 43 % über der Bestandsmiete (BBSR).
Mietspiegel Heilbronn 2026: ortsübliche Vergleichsmiete
Der qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) gilt vom 01.08.2026 bis längstens 31.07.2028. Er nennt die ortsübliche Vergleichsmiete – maßgeblich für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. Die Tabelle zeigt die Basismiete (Mittelwert, darunter die Spanne) in € je m² netto kalt.
| Baujahr | 20 bis 45 m² | mehr als 45 bis 60 m² | mehr als 60 bis 75 m² | mehr als 75 bis 90 m² | mehr als 90 bis 250 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1959 | 9,45* 8,10 – 13,44 | 8,93 7,43 – 10,98 | 8,34 6,68 – 11,31 | 9,05 7,01 – 11,45 | 8,84 7,07 – 11,46 |
| 1960 – 1977 | 10,50 8,26 – 12,97 | 9,57 7,21 – 11,55 | 8,73 7,18 – 11,25 | 8,64 6,97 – 11,24 | 8,75 6,36 – 11,06 |
| 1978 – 1984 | 11,38* 9,46 – 14,00 | 9,66 8,40 – 12,10 | 9,65 7,88 – 11,25 | 9,45 6,92 – 11,17 | 9,41 6,52 – 10,85 |
| 1985 – 1994 | 11,21 9,80 – 12,39 | 9,95 8,38 – 12,26 | 9,00 7,16 – 11,25 | 8,93 7,50 – 11,43 | 8,29 7,01 – 10,89 |
| 1995 – 2001 | 11,82* 8,28 – 16,50 | 9,63 8,40 – 11,61 | 10,00 8,31 – 11,05 | 9,03 7,59 – 10,88 | 9,89 7,95 – 12,08 |
| 2002 – 2009 | kein Wert | 10,02 9,42 – 11,82 | 11,06 9,63 – 13,13 | 10,10 9,16 – 12,13 | 10,56 8,46 – 12,19 |
| 2010 – 2015 | 14,16* 10,53 – 16,75 | 11,03 10,23 – 13,02 | 10,85 10,07 – 13,26 | 11,74 10,26 – 13,57 | 11,72 10,24 – 13,91 |
| 2016 – 2024 | 15,51 13,77 – 21,05 | 13,34 11,98 – 15,87 | 13,14 11,27 – 14,97 | 12,81 11,14 – 14,40 | 12,98 10,86 – 14,77 |
* Wert in der Mietspiegeltabelle der Stadt Heilbronn mit * gekennzeichnet – Erläuterung siehe offizieller Mietspiegel.
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Nettokaltmiete je m² und Monat für nicht preisgebundene Wohnungen von 20 bis 250 m². Mittelwert = Median, Spanne = 2/3-Spanne. Die Punkte für Ausstattung und Wohnlage gehören nach der Broschüre nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels; die Wohnlage richtet sich nach dem Wohnlagenverzeichnis im Anhang. Modernisierungen ändern das Baujahr nicht.
Quelle: Mietspiegel 2026 für die Stadt Heilbronn, Stadt Heilbronn, www.heilbronn.de/mietspiegel. Darstellung mit Genehmigung der Stadt Heilbronn (Büro des Oberbürgermeisters, 09.10.2026). Verbindlich ist allein der offizielle Mietspiegel.
Grundstückspreise in Heilbronn
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Heilbronn nach unserer Schätzung bei rund 745 €/m². Ein frei nutzbarer amtlicher Bodenrichtwert liegt für diesen Ort nicht vor.
Amtliche Kaufpreisstatistik: Im Stadtkreis Heilbronn wurden 2025 15 Baugrundstücke (baureifes Land) verkauft, im Durchschnitt für 642 €/m². Der Durchschnitt umfasst alle Lagen des Kreises; einzelne Grundstücke weichen davon deutlich ab.
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Kaufwerte für Bauland (61511-01-03-4), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
Mietpreisbremse in Heilbronn
Ja – in Heilbronn gilt die Mietpreisbremse bis 31.12.2026. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
Die zugrunde liegende Landesverordnung läuft am 31.12.2026 aus. Ob und mit welchen Gemeinden sie verlängert wird, steht noch nicht fest. Wir aktualisieren diese Angabe, sobald die neue Verordnung veröffentlicht ist.
Bei Bestandsmieten gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Zulässige Miete mit dem Mietpreisbremse-Rechner berechnen
Ortsübliche Vergleichsmiete: mit dem Mietspiegel-Rechner oben berechnen.
Immobilienpreise in der Umgebung
| Ort | Entfernung | Wohnung €/m² | Haus 150 m² | Bestandsmiete €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Neckarsulm | 5 km | 3.280 € | 670.000 € | 8,57 |
| Erlenbach | 5 km | 3.460 € | 711.000 € | 8,88 |
| Leingarten | 6 km | 3.250 € | 653.000 € | 8,75 |
| Flein | 6 km | 3.870 € | 805.000 € | 9,42 |
| Weinsberg | 6 km | 3.590 € | 728.000 € | 9,16 |
| Untereisesheim | 7 km | 3.340 € | 691.000 € | 8,62 |
| Talheim | 7 km | 3.160 € | 631.000 € | 8,68 |
| Nordheim | 8 km | 3.000 € | 619.000 € | 8,04 |
Häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Heilbronn?
Eine Bestandswohnung (Baujahr um 1995, mittlere Ausstattung) kostet in Heilbronn typischerweise 3.750 €/m². Je nach Lage reicht die Spanne von etwa 3.510 € bis 4.210 € je m². Quelle: Modellschätzung, Stand 01/2026.
Was kostet ein Haus in Heilbronn?
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche im Bestand kostet in Heilbronn typischerweise 796.000 €.
Wie hoch ist die Miete in Heilbronn?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller vermieteten Wohnungen liegt in Heilbronn bei rund 9,18 €/m² (Stand August 2026: Zensus 2022, fortgeschrieben mit dem Mietindex des Statistischen Bundesamtes). Neuvermietungen liegen meist deutlich höher – bundesweit 2025 im Schnitt rund 43 % über der Bestandsmiete (BBSR).
Gilt in Heilbronn die Mietpreisbremse?
Ja. In Heilbronn gilt die Mietpreisbremse bis 31.12.2026. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wo finde ich den Mietspiegel für Heilbronn?
Maßgeblich für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel von Heilbronn (qualifizierter Mietspiegel 2026). Informationen der Stadt: https://www.heilbronn.de/bauen-wohnen/wohnen/mietspiegel.html
Was kostet ein Grundstück in Heilbronn?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt geschätzt bei rund 745 €/m². Laut amtlicher Kaufpreisstatistik kostete baureifes Land im Stadtkreis Heilbronn 2025 im Durchschnitt 642 €/m².
Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Heilbronn?
Laut Mietspiegel Heilbronn 2026 liegt die Basismiete je nach Baujahr und Wohnungsgröße zwischen 8,29 und 15,51 € je m² netto kalt, zuzüglich Zu- und Abschlägen für die Ausstattung. Quelle: Mietspiegel 2026 für die Stadt Heilbronn, Stadt Heilbronn, www.heilbronn.de/mietspiegel.
So entstehen die Werte
Die Preise gelten für ein Standardobjekt: Bestandsimmobilie, Baujahr um 1995, mittlere Ausstattung; beim Haus ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche. Grundlage sind 1-km-Rasterzellen, gewichtet nach der Zahl der Wohnungen. In Nordrhein-Westfalen nutzen wir die amtlichen Immobilienrichtwerte. Sonst rechnet ein Preismodell von CITA IMMOBILIEN aus der Zensus-Miete und dem Bodenrichtwert. Wo kein frei nutzbarer Bodenrichtwert vorliegt, wird er aus Zensus-Merkmalen geschätzt. Für Heilbronn ist das der Fall – typische Abweichung beim Wohnungspreis rund ±20 %. Die Kaufpreise sind auf den Stichtag 01.01.2026 kalibriert und mit dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das Preisniveau 2. Quartal 2026 fortgeschrieben. Die Mieten stammen aus dem Zensus 2022 und sind mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten auf August 2026 fortgeschrieben. Die Werte werden automatisch aktualisiert, sobald neue amtliche Daten oder Indexstände erscheinen (Datengrundlage 01.01.2026, Preisniveau 2. Quartal 2026). Sie ersetzen keine Bewertung im Einzelfall: Lage, Zustand und Ausstattung verändern den Wert oft deutlich.
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