Immobilienpreise Berchtesgaden 2026
In Berchtesgaden (Landkreis Berchtesgadener Land, Bayern) kostet eine Eigentumswohnung im Bestand typischerweise 2.810 €/m², ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche rund 607.000 €. Die durchschnittliche Bestandsmiete (alle laufenden Mietverträge, netto kalt) liegt bei 7,69 €/m² (Stand August 2026). Der Bodenrichtwert für Wohnbauland beträgt geschätzt rund 525 €/m².
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Wohnungspreise in Berchtesgaden
Der typische Kaufpreis für eine Eigentumswohnung liegt in Berchtesgaden bei 2.810 €/m². Je nach Lage innerhalb der Gemeinde reichen die Werte von etwa 2.320 € bis 3.150 € je m². Damit liegt Berchtesgaden 6 % unter dem Wert im Landkreis Berchtesgadener Land (2.990 €/m²). Im Vergleich zu Bayern insgesamt (2.850 €/m²) liegt der Wert etwa gleichauf mit dem Landesdurchschnitt.
Mieten in Berchtesgaden
Im Durchschnitt aller vermieteten Wohnungen zahlten Mieter in Berchtesgaden zum Zensus-Stichtag 15.05.2022 7,02 €/m² netto kalt. Fortgeschrieben mit dem Mietindex des Statistischen Bundesamtes (Nettokaltmiete) entspricht das für August 2026 rund 7,69 €/m². Das ist 5 % unter dem Kreiswert von 8,08 €/m². Neuvermietungen liegen meist deutlich höher – bundesweit 2025 im Schnitt rund 43 % über der Bestandsmiete (BBSR).
Grundstückspreise in Berchtesgaden
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Berchtesgaden nach unserer Schätzung bei rund 525 €/m². Ein frei nutzbarer amtlicher Bodenrichtwert liegt für diesen Ort nicht vor.
Amtliche Kaufpreisstatistik: Im Landkreis Berchtesgadener Land wurden 2025 53 Baugrundstücke (baureifes Land) verkauft, im Durchschnitt für 419 €/m² – ein Plus von 79,2 % gegenüber 2022. Der Durchschnitt umfasst alle Lagen des Kreises; einzelne Grundstücke weichen davon deutlich ab.
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Kaufwerte für Bauland (61511-01-03-4), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
Mietpreisbremse in Berchtesgaden
Nein – Berchtesgaden ist derzeit nicht in einer Mietpreisbremse-Verordnung aufgeführt.
Bei Bestandsmieten gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
Immobilienpreise in der Umgebung
| Ort | Entfernung | Wohnung €/m² | Haus 150 m² | Bestandsmiete €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Eck | 4 km | 1.930 € | 379.000 € | 5,71 |
| Marktschellenberg | 6 km | 2.440 € | 465.000 € | 7,60 |
| Schellenberger Forst | 6 km | 2.190 € | 397.000 € | 7,62 |
| Bischofswiesen | 7 km | 2.550 € | 511.000 € | 7,51 |
| Schönau a.Königssee | 11 km | 3.100 € | 659.000 € | 7,92 |
| Bayerisch Gmain | 12 km | 3.300 € | 643.000 € | 9,16 |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 13 km | 2.160 € | 417.000 € | 6,90 |
| Bad Reichenhall | 16 km | 3.140 € | 642.000 € | 8,33 |
Weitere Orte im Landkreis Berchtesgadener Land
Häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Berchtesgaden?
Eine Bestandswohnung (Baujahr um 1995, mittlere Ausstattung) kostet in Berchtesgaden typischerweise 2.810 €/m². Je nach Lage reicht die Spanne von etwa 2.320 € bis 3.150 € je m². Quelle: Modellschätzung, Stand 01/2026.
Was kostet ein Haus in Berchtesgaden?
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche im Bestand kostet in Berchtesgaden typischerweise 607.000 €.
Wie hoch ist die Miete in Berchtesgaden?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller vermieteten Wohnungen liegt in Berchtesgaden bei rund 7,69 €/m² (Stand August 2026: Zensus 2022, fortgeschrieben mit dem Mietindex des Statistischen Bundesamtes). Neuvermietungen liegen meist deutlich höher – bundesweit 2025 im Schnitt rund 43 % über der Bestandsmiete (BBSR).
Gilt in Berchtesgaden die Mietpreisbremse?
Nein, Berchtesgaden ist derzeit nicht in einer Mietpreisbremse-Verordnung aufgeführt (Stand 11.10.2026).
Was kostet ein Grundstück in Berchtesgaden?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt geschätzt bei rund 525 €/m². Laut amtlicher Kaufpreisstatistik kostete baureifes Land im Landkreis Berchtesgadener Land 2025 im Durchschnitt 419 €/m².
So entstehen die Werte
Die Preise gelten für ein Standardobjekt: Bestandsimmobilie, Baujahr um 1995, mittlere Ausstattung; beim Haus ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche. Grundlage sind 1-km-Rasterzellen, gewichtet nach der Zahl der Wohnungen. In Nordrhein-Westfalen nutzen wir die amtlichen Immobilienrichtwerte. Sonst rechnet ein Preismodell von CITA IMMOBILIEN aus der Zensus-Miete und dem Bodenrichtwert. Wo kein frei nutzbarer Bodenrichtwert vorliegt, wird er aus Zensus-Merkmalen geschätzt. Für Berchtesgaden ist das der Fall – typische Abweichung beim Wohnungspreis rund ±20 %. Die Kaufpreise sind auf den Stichtag 01.01.2026 kalibriert und mit dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das Preisniveau 2. Quartal 2026 fortgeschrieben. Die Mieten stammen aus dem Zensus 2022 und sind mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten auf August 2026 fortgeschrieben. Die Werte werden automatisch aktualisiert, sobald neue amtliche Daten oder Indexstände erscheinen (Datengrundlage 01.01.2026, Preisniveau 2. Quartal 2026). Sie ersetzen keine Bewertung im Einzelfall: Lage, Zustand und Ausstattung verändern den Wert oft deutlich.
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